Überblick über die gesetzlichen Änderungen ab 1.4.2012:

1. Spekulationsfrist wird abgeschafft

2. Altvermögen bei umgewidmenten Grund und Boden: 15% Steuer vom

    Verkaufserlös

3. Altvermögen Immobilien: 3,5% Steuer vom Verkaufserlös

4. Neuvermögen: 25% vom Wertzuwachs

Einkommensteuergesetz: Private Grundstücksveräußerungen

 

§ 30. (1) Private Grundstücksveräußerungen sind Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken, soweit sie keinem Betriebsvermögen angehören. Der Begriff des Grundstückes umfasst Grund und Boden, Gebäude und Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (grundstücksgleiche Rechte). Bei unentgeltlich erworbenen Grundstücken ist auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen. Bei Tauschvorgängen ist § 6 Z 14 sinngemäß anzuwenden.

(2) Von der Besteuerung ausgenommen sind die Einkünfte:

(3) Als Einkünfte ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten anzusetzen. Die Anschaffungskosten sind um Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen zu erhöhen, soweit diese nicht bei der Ermittlung von Einkünften zu berücksichtigen waren. Die Anschaffungskosten sind um Absetzungen für Abnutzungen, soweit diese bei der Ermittlung von Einkünften abgezogen worden sind, sowie um die in § 28 Abs. 6 genannten steuerfreien Beträge zu vermindern. Müssen Grundstücksteile im Zuge einer Änderung der Widmung auf Grund gesetzlicher Vorgaben an die Gemeinde übertragen werden, sind die Anschaffungskosten der verbleibenden Grundstücksteile um die Anschaffungskosten der übertragenen Grundstücksteile zu erhöhen.

Die Einkünfte sind zu vermindern um

(4) Soweit Grundstücke am 31. März 2012 nicht steuerverfangen waren, sind als Einkünfte anzusetzen:

(5) Auf Antrag können die Einkünfte statt nach Abs. 4 auch nach Abs. 3 ermittelt werden.

(6) Für die Anwendung des Abs. 4 gilt Folgendes:

(7) Führen die privaten Grundstücksveräußerungen, auf die der besondere Steuersatz gemäß § 30a Abs. 1 anwendbar ist, in einem Kalenderjahr insgesamt zu einem Verlust, ist dieser zur Hälfte ausschließlich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen. Dies gilt auch im Falle der Ausübung der Regelbesteuerungsoption (§ 30a Abs. 2).

(8) Die Einkommensteuer, die auf Grundstücksveräußerungen entfällt, wird im Ausmaß der sonst entstehenden Doppelbelastung der Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen auf Antrag ermäßigt oder erlassen, wenn der Steuerpflichtige infolge des Erwerbes der Grundstücke innerhalb der letzten drei Jahre Erbschafts- oder Schenkungssteuer, Grunderwerbsteuer oder Stiftungseingangssteuer entrichtet hat.

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Anwendungsbereich des § 30 Abs. 4 EStG 1988 - Pauschale Einkünfteermittlung bei privaten Grundstücksveräußerungen
BMF-Erlass vom 28. Juni 2013
BMF-Erlass private Grundstücksveräußerun
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Herstellerbefreiung

Immobilienertragsteuer für private Immobilienbesitzer: Herstellerbefreiung wurde ab 1.1.2013 stark eingeschränkt!

 

Durch die mit 1. April 2012 in Kraft getretene Steuerreform wurde die Steuerfreiheit des Verkaufs von Immobilien nach Ablauf der 10 (in bestimmten Fällen auch 15) Jahre währenden Spekulationsfrist abgeschafft. Nunmehr sind alle ab 1. April 2012 getätigten Immobilienverkäufe steuerpflichtig.

 

Allerdings wurde für die Besteuerung des Immobilienverkaufs eine „flat tax" ähnliche der Kapitalertragsteuer für Kapitaleinkünfte eingeführt, die sogenannte Immobilienertragsteuer, die einheitlich 25% beträgt. Egal wie hoch die übrigen Einkünfte des Immobilienverkäufers sind, der Verkaufsgewinn unterliegt jedenfalls der 25%igen Immobiliensteuer. Sollte der Veräußerer derart geringe Einkünfte haben, dass seine durchschnittliche Tarifsteuer unter 25% liegt, kann er hinsichtlich des Immobilienverkaufs auch zur Tarifbesteuerung optieren, um auch für die Immobilie den unter 25% liegenden Steuersatz zu lukrieren.

Ausgenommen von der Immobilienbesteuerung ist der Verkauf in folgenden Fällen:

  • Vorliegen mehrerer Liegenschaftstransaktionen innerhalb desselben Kalenderjahres, die insgesamt zu einem Verlust führten und Option zur Veranlagung.
  • Bei hohen Verlusten aus anderen Quellen (etwa Gewerbebetrieb) und Option zur Regelbesteuerung.
  • Durch (drohenden) behördlichen Eingriff („Enteignung") bewirkte Grundstücksverkäufe.
  • Grundstückstausch im Rahmen behördlicher Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren.
  • Hauptwohnsitz-Befreiung (für Gebäude und max. 1.000 m² Grund) sofern der Verkäufer aus der verkauften Immobilie tatsächlich auszieht und diese zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend (mindestens 2 Jahre lang) als Hauptwohnsitz genutzt hat oder der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf durchgehend 5 Jahre hindurch seinen Hauptwohnsitz im Verkaufsobjekt unterhielt. Die Weiterbenutzung als Mieter des neuen Eigentümers wäre also „befreiungsschädlich". Maßgeblich ist der faktische Hauptwohnsitz, nicht der behördlich gemeldete (falls dieser vom tatsächlichen Hauptwohnsitz abweichen sollte).
  • Hersteller-Befreiung - gilt nur für selbst hergestellte Gebäude! Als Hersteller gilt, wer das wirtschaftliche und finanzielle „Häuslbauerrisiko" trug.

Ab 2013 muss Verkäufer selbst „Häuslbauer" sein

Bis 31.12.2012 kann auch der vom „Häuslbauer" mit dem selbst hergestellten Gebäude beschenkte oder beerbte Immobilieneigentümer im Verkaufsfall die Herstellerbefreiung beanspruchen. Ab 2013 muss hingegen der Verkäufer selbst der „Häuslbauer" gewesen sein, um unter die Herstellerbefreiung zu fallen.